Ключевые показатели эффективности инвестиций

Что такое рентабельность?
Рентабельность – это показатель эффективности инвестиций или насколько хорошо работают деньги. По сути, соотношение дохода к вложенном средствам. Перед покупкой объекта мы хотим узнать, когда же собственный капитал, вложенный в недвижимость, вернется назад. И вообще, стоит ли вкладывать свои средства?
Для этого существуют разные показатели рентабельности. Сегодня мы остановимся на ROI (return of investment).
Формула выглядит очень просто:
ROI = (Доходы – Расходы)/Затраты*100%
где Доходы - ежегодный доход
Расходы - ежегодные расходы
Затраты - цена покупки
Пример:
Мы нашли квартиру, которая сдаётся. Стоимость 100.000 Евро.
Ежемесячный доход от сдачи 300 Евро (без учёта коммунальных, домоуправления и т.д.).
А значит рентабельность этого объекта:
(300 Евро * 12 месяцев) / 100.000 Евро ) * 100% = 3,6%
Это очень упрощенная формула, но ей пользуется каждый инвестор, т.к. она легко считается без калькулятора.
Кстати, как раз этой формулой пользуются многие маклеры, чтобы рассчитать цену сдаваемого объекта. Именно поэтому большинство объектов, размещенных на самых известных порталах, уже имеют рентабельность 2,5%, т.к. возврат средств (без учета роста стоимости объекта) в течении 40 лет является во многих регионах Германии приемлемым.
Но, дьявол кроется в деталях и, к сожалению, доходы и расходы зависят от многих факторов. Именно поэтому упрощенной формулы недостаточно. Нужно учитывать многое и для этого я разработал универсальный калькулятор.
CashFlow - важность расчета на реальных примерах.
CashFlow в переводе с английского - денежный поток. В чистом виде CashFlow может быть как положительным так и отрицательным. Показывает имеем ли мы ежемесячный приток или отток денежных средств от той или иной сделки. Правильный расчет Cash flow дает возможность регулировать финансирование и размер вложения личного капитала.
Рассмотрим на примере с цифрами:
Мы хотим приобрести автомобиль, который стоит 90 тыс евро. Есть 2 варианта :
- Купить автомобиль, использовать его в течении 5 лет и в итоге продать за половину стоимости.
- Купить квартиру, которую вполне реально сдавать за 300 Евро в месяц. Далее в автосалоне оформить кредит на покупку автомобиля, с ежемесячным платежом 300 Евро. Через 5 лет использования автомобиля необходимо выплатить 50% стоимости или же вернуть автомобиль банку.
В обоих случаях мы покупаем автомобиль за 90 тыс Евро, используем его 5 лет, продаем его по остаточной стоимости. В первом случае мы возвращаем только половину от изначально вложенных средств.
Во втором случае у нас остается в собственности квартира и постоянный денежный поток в сумме 300 Евро ежемесячно.
Если на покупку недвижимости мы привлекаем 100% банковского финансирования, то положительный Cash flow, даже в сумме 50-100 Евро , определенно влияет на банковскую оценку. Для инвесторов это важно, потому что в будущем можно получить более выгодные кредитные условия. Это даст возможность инвестировать уже в более дорогую недвижимость.
Объекты с отрицательным CashFlow также имеют место быть.
Чаще всего такие объекты полезны для уменьшения налогов. Отрицательная сумма Cash flow увеличивает годовую статью расхода, что в итоге уменьшает сумму налога.
К примеру, ежемесячный отток в сумме - 100 Евро за год может уменьшить сумму налога на 577 Евро по сравнению с прошлым периодом.
И это далеко не единственный плюс для налогов, которые можно получить, инвестируя в недвижимость.
Все примеры я привожу из личной многолетней практики.
Тем не менее, помните, что сейчас меняется учетная % ставка в банках, и расчет Cash Flow становиться еще более важным. Нельзя безалаберно хвататься за любую сделку, которая на первый взгляд имеет хорошую рентабельность. Необходимо делать более детальные расчеты, даже если это приводит к более долгому поиску и выбору объекта недвижимости.
Автор: Юрий Ткачев